Na Twojej działce od dawna znajduje się słup energetyczny bądź stacja transformatorowa? Chciałbyś w końcu przyjrzeć się temu tematowi? Zastanawiasz się czy z tego tytułu przysługują Ci jeszcze jakiekolwiek uprawnienia? Czy być może roszczenia uległy przedawnieniu czy też nastąpiło zasiedzenie praw przez przedsiębiorstwo energetyczne?

Ostatnia uchwała Sądu Najwyższego, wydana w składzie 7 Sędziów z dnia 3 kwietnia 2024 r., sygn. akt III CZP 103/22 rzuca pozytywne światło na to zagadnienie i stanowi zaczątek do zmiany utrwalonej linii orzeczniczej, niekorzystnej dla właścicieli nieruchomości. W konsekwencji do poprawy ich pozycji w sporach z przedsiębiorstwami energetycznymi.

Zapraszam do zapoznania z przedmiotowym artykułem. Za jego pośrednictwem dowiesz się m.in. jakie działania należy podjąć, aby zweryfikować stan prawny nieruchomości a następnie ustalić z jakimi uprawieniami należy ewentualnie wystąpić do przedsiębiorstwa przesyłowego, które korzysta z Twojej nieruchomości, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Przechodząc do meritum, pierwszą czynnością jaką należy dokonać, celem ustalenia sytuacji prawnej nieruchomości, na której znajduje się słup energetyczny bądź stacja transformatorowa jest przejrzenie księgi wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości. Posiadając numer księgi wieczystej możliwym będzie sprawdzenie, m.in. za pośrednictwem strony internetowej https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true czy przedsiębiorstwo energetyczne posiada jakiekolwiek uprawnienia do korzystania z działki, wpisane w dział III księgi.

Wskazane prawo może polegać przede wszystkim na służebności przesyłu. Jest to instytucja prawa cywilnego uregulowana w art. 305[1]-305[4] Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.2024.1061) [dalej: k.c.]. Ustawodawca nie sprecyzował treści służebności przesyłu. Stąd też uszczegółowienie przedmiotowego prawa następuje każdorazowo przy jego ustanowieniu. Poprzez służebność przesyłu należy przede wszystkim rozumieć przyznanie przedsiębiorstwu przesyłowemu uprawnienia do posadowienia urządzeń przesyłowych na cudzej nieruchomości, ich utrzymywania, eksploatacji, konserwacji czy też usuwania awarii.

W przypadku gdy służebność przesyłu widnieje w księdze wieczystej co do zasady właścicielowi nieruchomości nie będą przysługiwały niektóre roszczenia. Gdyby jednak w dziale III księgi nie zostały ujawnione roszczenia przedsiębiorstwa energetycznego co do danej nieruchomości warto wystąpić do wskazanego podmiotu z pismem o udzielenie informacji na temat spornego urządzenia przesyłowego.

We wspomnianym piśmie należy zwrócić się m.in. o wyjaśnienie w jakiej dacie i na jakiej podstawie prawnej został posadowiony słup energetyczny czy też stacja transformatorowa na przedmiotowej nieruchomości. Dopiero uzyskanie tych informacji umożliwi ustalenie jakie uprawnienia mogą przysługiwać właścicielowi nieruchomości. W dalszej perspektywie obranie zaś odpowiedniej strategii procesowej.

Do katalogu uprawnień właściciela nieruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe, tj. słup energetyczny czy stacja transformatorowa należy natomiast co do zasady zaliczyć:

1. roszczenie o usunięcie urządzeń przesyłowych, na podstawie art. 222 § 2 k.c.,
2. roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, na podstawie art. 224 § 1 k.c. oraz art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe wykorzystuje daną nieruchomość, do prowadzenia działalności gospodarczej, nie legitymując się odpowiednim tytułem prawnym, tj. nie posiadając odpowiedniej decyzji administracyjnej czy też zawartej umowy z właścicielem,
3. roszczenie o wykup nieruchomości przez przedsiębiorstwo energetyczne, jeżeli wartość urządzeń przesyłowych, znajdujących się na danej nieruchomości przedstawia znacznie wyższą wartość, niż samej działki, zgodnie z art. 231 § 2 k.c.,
4.  roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, zgodnie z art. 305[2] k.c.,
5. roszczenie o zmianę za wynagrodzeniem treści lub wykonywania ustanowionej służebności przesyłu, jeżeli przemawia za tym ważna potrzeba gospodarcza, o charakterze obiektywnym, trwałym oraz rzeczywistym jak i jednocześnie żądana zmiana nie przyniesie niewspółmiernego uszczerbku przedsiębiorstwu energetycznemu, zgodnie z art. 305[4] k.c. w zw. z art. 291 k.c.,
6. żądanie zniesienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, jeżeli na skutek zmiany stosunków stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości, dodatkowo nie jest obecnie konieczna do prowadzenia działalności gospodarczej przez przedsiębiorstwo przesyłowe, zgodnie z art. 305[4] k.c. w zw. z art. 294 k.c.,
7. żądanie zniesienia służebności przesyłu bez wynagrodzenia, jeżeli służebność przesyłu utraciła wszelkie znaczenie dla przedsiębiorstwa energetycznego, zgodnie z art. 305[4] k.c. w zw. z art. 295 k.c.

Należy mieć jednak na uwadze, iż znaczna część słupów energetycznych czy też stacji transformatorowych została wybudowana w okresie Polski Rzeczpospolitej Ludowej, tj. w latach 1952-1989. Zatem niektóre z roszczeń właściciela nieruchomości mogły ulec przedawnianiu czy też przedsiębiorstwo energetyczne mogło zasiedzieć uprawnienie, do korzystania z należącej do Ciebie działki.

Zgodnie bowiem z art. 292 k.c. w zw. z art. 172 k.c. przedsiębiorstwo nabywa uprawnienie do służebności przesyłu po upływie 30 lat nieprzerwanego korzystania z trwale związanych z nieruchomością jak i widocznych urządzeń przesyłowych, jeżeli podmiot ten pozostawał w złej wierze, tj. wiedział, iż nie posiada tytułu prawnego do wykorzystywania działki. Natomiast, jeżeli przedsiębiorstwo przez wiele lat było błędnie przekonane, iż posiada jednak uprawnienie do korzystania z należącej do Ciebie nieruchomości, tj. pozostaje w dobrej wierze, okres konieczny do zasiedzenia zostaje skrócony do lat 20.

Nie należy zatem zwlekać ze zweryfikowaniem stanu prawnego swojej nieruchomości. Niemniej warto w tym miejscu nadmienić, iż data początkowa od której winien być liczony termin zasiedzenia budzi wątpliwości w orzecznictwie. Stąd też nie można jednoznacznie przyjąć, przy założeniu złej wiary, iż przedsiębiorstwo energetyczne zasiedzi uprawnienie do służebności przesyłu, np. w 1988 r. jeżeli urządzenia przesyłowe zostały wybudowane w 1958 r.

Dodatkowo należy pamiętać, iż roszczenia o charakterze stricte majątkowym, tj, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ulegają przedawnieniu, co do zasady w terminie 6 lat, od kiedy stały się wymagalne. Jednak z większości uprawnień właściciel nieruchomości może skorzystać bezterminowo, tj. związanych m.in. z żądaniem wykupu nieruchomości, ustanowieniem służebności przesyłu za wynagrodzeniem, usunięciem infrastruktury przesyłowej czy też zniesieniem służebności przez przedsiębiorstwo energetyczne.

Odnosząc się do wymienionych uprawnień, należy mieć na uwadze, iż dochodzenie niektórych z nich może okazać się stosunkowo trudne. Jednak nie niemożliwe. Słupy energetyczne czy też stacje transformatorowe mają bowiem za zadanie dostarczać energię elektryczną do wielu gospodarstw domowych czy też przedsiębiorstw. Za ich pośrednictwem realizowane są zadania publiczne przez przedsiębiorstwa energetyczne, w postaci obowiązku dostarczania energii elektrycznej. Dodatkowo usunięcie urządzeń przesyłowych z nieruchomości i posadowienie ich na innej będzie wiązało się ze znacznymi kosztami i utrudnieniami, w postaci przerw w ciągłości dostaw prądu. Powyższe według niektórych stanowisk sądów powszechnych może przemawiać za oddaleniem tego typu żądań.

Dlatego też szczególnie zasadnym może okazać się wykorzystanie przez właściciela żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, w przypadku gdy przedsiębiorstwo energetyczne korzysta z niej bez jakiegokolwiek tytułu prawnego. Jego wysokość, zgodnie z wypracowanym orzecznictwem sądowym ustalana jest na podstawie następujących kryteriów tj.:

• przeznaczenia nieruchomości,
• sposobu korzystania z nieruchomości tak faktycznego jak i potencjalnego,
• szerokości zajętego pasa na danej nieruchomości, przez przedsiębiorstwo energetyczne.

Tak jak wskazywano powyżej przedmiotowe roszczenie może ulec przedawnieniu. Dodatkowo przedsiębiorstwo energetyczne może zasiedzieć uprawnienie do służebności przesyłu. Dotychczas Sąd Najwyższy jak i większość sądów powszechnych stało na stanowisku, iż w przypadku zasiedzenia służebności przesyłu właścicielowi nieruchomości obciążonej nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie jak i za okres następujący po zasiedzeniu. Takie zapatrywanie wynikało m.in. z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2016 r., sygn. akt III CZP 77/16. Jako uzasadnienie dlatego typu stanowiska Sąd Najwyższy wskazał, iż przemawia za nim m.in. funkcja zasiedzenia, w konsekwencji konieczność stabilizacji stosunków odnoszących się do prawa własności.

Ostatnia uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2024 r., sygn. akt III CZP 103/22 wydana w składzie 7 Sędziów zmienia przedmiotowy kierunek orzeczniczy. W przytoczonym orzeczeniu Sąd wskazał bowiem, iż

„Utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.”

Zatem Sąd Najwyższy zasadnie dostrzegł konieczność zwiększenia ochrony interesów właścicieli nieruchomości, na których znajdują się m.in. słupy energetyczne czy też stacje transformatorowe, w sporach z przedsiębiorstwami energetycznymi. Interes tego typu przedsiębiorstw nie powinien być bowiem przedkładany ponad interes właścicieli danych nieruchomości.

Sąd Najwyższy zauważył także w uchwale z dnia 3 kwietnia 2024 r., sygn. akt III CZP 103/22, iż

„To, że zasiedzenie jest instytucją porządkującą stosunki w sferze własności wręcz potwierdza możliwość żądania przez byłego właściciela, który utracił własność na rzecz dotychczasowego posiadacza, zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Zasiedzenie nie przekreśla bowiem faktu, że przez określony czas posiadacz, korzystając z cudzej rzeczy i nie uiszczając z tego tytułu zapłaty, stał się wzbogacony względem ówczesnego właściciela, który żadnej należności nie otrzymał (…). Doktryna zwraca uwagę, że koncepcja prezentowana w uchwale z 30 listopada 2016 r., III CZP 77/16 premiuje długotrwałe bezprawie posiadacza cudzej rzeczy kolejną gratyfikacją- uchyleniem konieczności zadośćuczynienia wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z rzeczy”.

Ponadto z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2024 r., sygn. akt III CZP 103/22 wynika, iż zasiedzenie służebności przesyłu przez przedsiębiorstwo energetyczne nie może prowadzić do wygaśnięcia wszelkich roszczeń majątkowych właściciela nieruchomości. Tego typu zapatrywanie godzi m.in. w fundamentalne zasady, na których oparty jest polski porządek prawny.

Zgodnie bowiem z art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U.1997.78.483)

„Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.”

Natomiast art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej stanowi, iż

„Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw”.

Z art. 1 zd. 1-2 Protokołu nr 1 i nr 4 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, sporządzonego w Paryżu dnia 20 marca 1952 r. oraz sporządzonego w Strasburgu dnia 16 września 1963 r. (Dz.U.1995.36.175/1) można wyczytać zaś, iż

„Każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego”.

Dlatego też za nieuprawnione należy uznać jakiekolwiek ograniczanie uprawnień właścicieli nieruchomości, na których znajdują się urządzenia przesyłowe na rzecz przedsiębiorstw energetycznych, jeżeli niniejsze nie wynika z odpowiednich przepisów prawa. Pozbawienie czy też ograniczenie praw właściciela nieruchomości to wyjątek, który nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Zatem jeżeli dany przepis nie wskazuje wprost w jakich sytuacjach uprawnienia właściciela mogą ulec uszczupleniu, należy zapewnić jak najszerszą ich ochronę.

W świetle powyższego z omawianej uchwały Sądu Najwyższego wynika możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, w okresie poprzedzającym zasiedzenie służebności przesyłu. Jednocześnie nie została wykluczona możliwość dochodzenia wynagrodzenia na przyszłość, za korzystanie z danej nieruchomości. Tego typu stanowisko Sądu Najwyższego pozwala oczekiwać zmiany dotychczasowej linii orzeczniczej sądów powszechnych, niekorzystnej dla właścicieli nieruchomości, w konsekwencji skuteczniejszego zabezpieczenia ich interesów. Warto pozostawać na bieżąco i śledzić zachodzące zmiany w przedmiotowym zakresie.

 

Ponadto należy w tym miejscu wskazać, iż z uwagi na złożoność omawianej tematyki jak i wielość wariantów stanu faktycznego nie sposób w jednym artykule wyczerpać przedmiotowego zagadnienia. Dlatego warto rozważyć skonsultowanie swojego przypadku z profesjonalnym pełnomocnikiem, takim jak radca prawny, zaznajomionym z tym zagadnieniem jak i praktykami przedsiębiorstw przesyłowych. Nie rzadko bowiem ilość procedur do wypełnienia, mnogość przepisów prawa czy też odmienność stanowisk sądów może przytłoczyć oraz przysporzyć wielu trudności osobom, które nie zajmują się poruszoną tematyką zawodowo.

R. pr. Natalia Wykowska

 

Zastrzeżenie: Niniejszy artykuł nie powinien być poczytywany za poradę prawną. Każda sprawa, z uwagi, iż jest oparta na odmiennym stanie faktycznym wymaga odrębnego przeanalizowania. W konsekwencji wybrania odpowiednich dla niej środków prawnych. Stąd też celem należytego zabezpieczenia swoich roszczeń warto skorzystać z indywidualnej oraz profesjonalnej pomocy prawnej.

 

Źródła:

1. J. Pokrzywniak, Kluczowe dylematy związane z regulacją służebności przesyłu, „Rejent” 2010/4,
   -Balwicka-Szczyrba Małgorzata (red.), A. Sylwestrzak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany Opublikowano: LEX/el. 2024,
2. K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 32, Warszawa 2024,
3. M. Fras (red.), M. Habdas (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), Opublikowano: WKP 2018,
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2024 r., sygn. akt III CZP 103/22,
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2023 r., sygn. akt II CSKP 961/22,
6. Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 maja 2019 r., sygn. akt III CZP 109/18,
7. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 stycznia 2021, sygn. akt I AGa 102/19,
8. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2016 r., sygn. akt III CZP 77/16.