Jesteś współwłaścicielem nieruchomości? Od wielu lat jedynie Ty korzystasz jak i zajmujesz się działką czy też znajdującym się na niej budynkiem, a pozostali właściciele nie wykazują zainteresowania nieruchomością, m.in. nie uczestniczą w kosztach podatku od nieruchomości czy też dokonywania znacznych remontów jak i napraw?

Zapraszam do zapoznania się z poniższym wpisem, dowiesz się w nim m.in. jakie wymogi należy spełnić, aby zasiedzieć własność nieruchomości, objętej współwłasnością.

Zgodnie z art. 195 k.c. własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie, tj. w równym zakresie kilku osobom. Domniemywa się, że udziały we własności są równe, jeżeli nic odmiennego nie wynika np. z zawartej pomiędzy współwłaścicielami umowy  (art. 197 k.c.). Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Dodatkowo współwłaściciele posiadają obowiązek współdziałania ze sobą, w przedmiocie zarządu rzeczą wspólną, tj. dokonywania czynności związanych z wykorzystywaniem danej rzeczy jak i utrzymywaniem jej w odpowiednim stanie (art. 200 k.c.). Jednocześnie, zgodnie z art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli posiada prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z tożsamymi prawami pozostałych współwłaścicieli.

Instytucja zasiedzenia została uregulowana natomiast w art. 172 k.c. Do przesłanek, warunkujących nastąpienie zasiedzenia należy zaliczyć:

1. posiadanie samoistne nieruchomości, tj. tak jak właściciel wraz ze wszystkimi związanymi z tym faktem prawami jak i obowiązkami,
2. upływ odpowiedniego okresu, w przypadku posiadania samoistnego w dobrej wierze 20 lat, tj. w sytuacji, gdy dany posiadacz jest przekonany, iż tak naprawdę jest właścicielem nieruchomości, zaś w sytuacji, gdy posiadacz ma świadomość, iż nie przysługuje mu własność danej nieruchomości, tj. posiada nieruchomość w złej wierze, wskazany okres wynosi 30 lat.

Stąd też w przypadku, gdy jedynie jeden ze współwłaścicieli wykorzystuje daną nieruchomość, a pozostali właściciele zachowują bierną postawę przez wiele lat może nastąpić zasiedzenie własności całej nieruchomości, na rzecz tego pierwszego.  Jednak aby dany współwłaściciel został właścicielem całej nieruchomości, poprzez zasiedzenie powinien przede wszystkim wykazać przed sądem fakt posiadania samoistnego całej nieruchomości jak i daty początkowej, od kiedy nastąpiło rozpoczęcie biegu zasiedzenia, tj. od kiedy rozpoczął zarządzanie daną nieruchomością jak właściciel, nie zaś jak współwłaściciel.  Zatem powinien udowodnić, iż samodzielnie jak i niezależnie zarządzał całą daną nieruchomością tak jak właściciel, wkraczając niejako w sferę praw pozostałych współwłaścicieli, przez określony w ustawie okres. Współwłaściciel, dążący do zasiedzenia nieruchomości powinien również wykazać, iż pozostali współwłaściciele pozostawali świadomi powyższego faktu. Dodatkowo, iż jest on postrzegany m.in. przez najbliższe sąsiedztwo jak właściciel danej nieruchomości. Koniecznym jest także aby przez wskazany czas, tj. 20 czy też 30 lat pozostali współwłaściciele nie zakłócali posiadania samoistnego danego współwłaściciela jak i nie dążyli do odzyskania przysługujących im uprawnień.

W Postanowieniu z dnia 2 marca 2012 r., sygn. akt II CSK 249/11 Sąd Najwyższy wskazał, iż

„Istnieje możliwość zasiedzenia idealnego udziału we współwłasności nieruchomości miedzy współwłaścicielami, przy spełnieniu jednak ściśle określonych warunków. Do takiej zmiany charakteru władztwa konieczne jest wyraźne zamanifestowanie woli władania cum animo rem sibi habendi, w sposób widoczny dla współwłaścicieli i dla otoczenia. Surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego uzasadnione jest bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która narażona byłaby na uszczerbek, gdyby współwłaściciel – uprawniony do współposiadania całości – mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli, a więc elementu subiektywnego.”

„W sprawach dotyczących zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości, nie jest ani możliwe ani zasadne opracowanie uniwersalnego katalogu działań,  których podjęcie może być utożsamiane z zamanifestowaniem faktu rozszerzenia zakresu korzystania przez współwłaściciela nieruchomości poza jego uprawnienia wynikające z art. 206 k.c. Każdorazowo sąd jest bowiem zobowiązany ocenić działania współwłaścicieli nie tylko na gruncie regulacji ustawowych, ale  także w świetle całokształtu okoliczności faktycznych sprawy i dopiero po tak przeprowadzonej analizie rozważyć zasadność roszczenia o zasiedzenie.”

Instytucja zasiedzenia uznawana jest za daleko idące odstępstwo od konstytucyjnej zasady nienaruszalności prawa własności. Stąd też w ocenie m.in. Trybunału Konstytucyjnego wszelkie pojawiające się wątpliwości, odnoszące się do problematyki zasiedzenia nieruchomości powinny być tłumaczone na korzyść ochrony własności (zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 października 2003 r., sygn. akt P 3/03).

Podsumowując wskazać należy, iż możliwym jest zasiedzenie pozostałych udziałów we współwłasności nieruchomości, w przypadku biernej postawy ze strony współwłaścicieli. Niemniej koniecznym jest wykazanie przed sądem faktu wykorzystywania danej nieruchomości tak jak właściciel, przez określony w ustawie czas. W konsekwencji przedstawienia odpowiednich dowodów, dowodzących naszych racji, tj. m.in. potwierdzeń uiszczania całości podatku od nieruchomości, pokrywania kosztów znacznych napraw, remontów,  dokonywania istotnych ingerencji w nieruchomość czy też innych dowodów z których wynika np., iż jedynie dany współwłaściciel samodzielnie pobiera korzyści majątkowe związane z przedmiotową działką, pomijając pozostałych współwłaścicieli. Odpowiednie przygotowanie do sprawy jak i poprowadzenie jej przed sądem zwiększy bowiem szanse na uzyskanie satysfakcjonującego rozstrzygnięcia.

R. pr. Natalia Wykowska

Zastrzeżenie: Niniejszy artykuł nie powinien być poczytywany za poradę prawną. Każda sprawa, z uwagi, iż jest oparta na odmiennym stanie faktycznym wymaga odrębnego przeanalizowania. W konsekwencji wybrania odpowiednich dla niej środków prawnych. Stąd też celem należytego zabezpieczenia swoich roszczeń warto skorzystać z indywidualnej oraz profesjonalnej pomocy prawnej.